Maintenant en lecture: HOUSING: BEING AN OWNER OR TENANT
L'HABITATION : ÊTRE PROPRIÉTAIRE OU LOCATAIRE

HOUSING: BEING AN OWNER OR TENANT

HOUSING: BEING AN OWNER OR TENANT

In 2016 I wrote a book and one of the chapters that generated the most interest was the chapter on buying a house or living in rent

In summary, I said this:

Buy a house or rent an apartment

Home ownership is an important goal for many people, but the costs associated with purchasing a home must be considered. For example, interest, taxes and maintenance costs can be considerable and affect finances in the long term. Additionally, with today's low interest rates, investing in the stock market can offer a higher return than buying a home.

It's worth noting that the costs associated with real estate ownership can be considerable, with taxes, higher utility bills, and maintenance and renovation costs to consider. It is therefore important to weigh the pros and cons of real estate ownership and stock market investing before making a decision.

Is this still valid in 2023.

Yes, this statement is still valid in 2023. Here are the results of my research based on data from the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)

Price of a house and rents

here is a table showing the evolution of house prices and rents for the period from 2012 to 2022 in Quebec.

Year

Average house price ($)

Average rent for a 5 1/2 ($)

2012

234,000

835

2013

243,000

855

2014

249,000

872

2015

254,000

892

2016

262,000

918

2017

273,000

951

2018

295,000

1,034

2019

316,000

1,105

2020

339,000

1,186

2021

376,000

1,318

2022

400,000

1,400

These figures are based on data from the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) for the Quebec market. Please note that these prices are averages and may vary by region and other factors.

S&P 500 performance since 2009

The S&P 500 has returned over 550% after inflation since 2009 (see link here: https://bit.ly/3JrAjVF

Downpayment

According to data from the Canada Mortgage and Housing Corporation, in 2012, the average down payment for a first property in Quebec was approximately 20% of the purchase price. So for a purchase of $234,000, this would correspond to an average down payment of approximately $46,800 .

Okay, here is the table you requested:

Year

Initial balance

Annual payment

Interests

Capital

Residual balance

2012

187,200

-

-

-

187,200

2013

183,224

10,833

6,896

3,937

183,262

2014

178,877

10,833

6,761

4,072

178,805

2015

174,133

10,833

6,624

4,209

174,015

2016

168,965

10,833

6,486

4,347

168,618

2017

163,342

10,833

6,346

4,487

162,855

2018

157,233

10,833

6,206

4,627

156,606

2019

150,602

10,833

6,063

4,769

149,832

2020

143,414

10,833

5,920

4,913

142,501

2021

135,635

10,833

5,775

5,058

134,577

2022

127,227

10,833

5,629

5,204

126,023

In this last table, I assumed that the down payment is 20% of the purchase price of the house, or $ 46,800 . The interest rate is the one we used previously, 3% ( Bank of Canada ). Annual payments are calculated for a 25-year mortgage, and the remaining balance is the amount owed after each year of payments.

According to the Association of Construction and Housing Professionals of Quebec (APCHQ ) and the CMHC, the average charge rate for the maintenance and maintenance of a house is between 1 and 4% of the value of the property. House. I used 3 for the exercise

which now gives the following table:

Year

Average cost for a house

Initial balance

Annual payment

Interests

Capital

Residual balance

Total charges = interest + 3%

Average rent

Annual rent

rent vs house difference

2012

234000

187200

-

-

-

187200

2013

243000

183224

10833

6896

3937

183262

14186

855

10260

3926

2014

249000

178877

10833

6761

4072

178805

14231

872

10464

3767

2015

254000

174133

10833

6624

4209

174015

14244

892

10704

3540

2016

262000

168965

10833

6486

4347

168618

14346

918

11016

3330

2017

273000

163342

10833

6346

4487

162855

14536

951

11412

3124

2018

295000

157233

10833

6206

4627

156606

15056

1034

12408

2648

2019

316000

150602

10833

6063

4769

149832

15543

1105

13260

2283

2020

339000

143414

10833

5920

4913

142501

16090

1186

14232

1858

2021

376000

135635

10833

5775

5058

134577

17055

1318

15816

1239

2022

400000

127227

10833

5629

5204

126023

17629

1400

16800

829

152916

126372

By analyzing the returns of the BMO ZSP fund and injecting an average of $400 per month (the residual between the rent and the maintenance of the house) we obtain the result an amount of 237,000 on our $46,800 invested

If we take for granted that our house is now worth 400,000 and that we paid 152,000 and that we have a residual value of 126,000 , we therefore obtain a net worth of 122,000 for the purchase of a house

With the investment in a fund based on the S&P 500, we therefore have a net worth of $ 237,000. Since the TFSA began in 2009, good tax planning would ensure that our returns would be mostly tax-sheltered.

So what is the best investment if you can be disciplined?

The rent with the forced placement would therefore have enriched us by 117,000 more than if we had bought a house

Interested in our books?

CTA image

#real estate #housing #owner #tenant #investment #purchase #rental #housing #house #apartment #livingathome #realestate #realestateadvice #assetmanagement #realestatefinancing

Back to blog

8 comments

Côté financier, c’est débattable. Mais une donnée non négligeable et non considérée ici: évictions, rénovictions, etc quand on est locataire…. Être chez moi me procure une sécurité et une paix d’esprit qu’un loyer ne me procurera jamais.

Michel Jacques

Bonjour M. Lambert,

Très bon sujet d’analyse et oui, selon la personne, on entend souvent des conclusions toutes faites plus ou moins supportées.

Je me permet de soulever quelques éléments de réflexion dans la démarche d’analyse :
Zsp est un placement 100% en actions américaines. La période soulevée est une période fantastique pour ces actions, mais la situation aurait pu être très, très différente. Par exemple, de 2001 à 2011, les actions américaines ont généré -24% cumulatif incluant dividendes, sans frais et en dollars canadiens. C’était the lost decade avec un dollar canadien en forte hausse. Je comprends l’excercice, mais entrer dans le modèle la meilleure classe d’actif sur la période est un biais très important.
Merci bien de partager vos analyses faire réfléchir la population.
Au plaisir,

David Poliquin

François Lambert, j’étais d’accord avec toi sur le principe initialement et c’est un sujet que j’ai aussi analysé personnellement en profondeur, mais ici à moins avis tu commets une bien grosse erreur de calcul. Tu ne peux pas déduire le 152000$ de déboursé sans aussi déduire le déboursé (126000$) du locataire.
Ainsi la valeur nette du locataire n’est pas de 237000$, mais bien de 111000$ vs le proprio avec 122000.
Voici comment j’illustre le tout de façon plus claire pour t’expliquer l’Erreur :
Au terme du 10 ans de ton exemple, le locataire va avoir déboursé : 126372$ en loyer + 96000$ investit en placements (48000$ = 400$/mois x 12 mois x 10 ans + 48000$ = mise de fond investie).On s’entend donc pour dire que ce locataire aura sorti de sa poche 222 372$ sur 10 ans…S’il décide de tout liquider et retourner vivre chez ses parents (exemple, haha). Il se retrouvera avec les 237000$ de ton tableau.
Pour sa part, le propriétaire va avoir déboursé la mise de fond (46800$), il va payer son paiement hypothécaire de 10833$ par année pendant 10 ans (108330$) et le 3% de la valeur de la maison à chaque année (90210$ selon ton tableau).Au final, sur 10 ans, on peut donc dire que le propriétaire aura sorti de sa poche 245340$. Donc 22968$ de plus seront sorti de sa poche vs le locataire. MAIS si lui décide de tout liquider et retourner vivre chez ses parents (le même exemple). Il pourra vendre sa maison 400000$ et rembourser le solde résiduel de 126023$. Au final il se retrouvera avec 273977$ dans ses poches, soit 36977$ de plus que le locataire.
J’aimerais bien ton avis là-dessus…Merci!!

Kevin Boisvert

Lorsque que l’on achète une maison, on achète aussi un environnement, une quiétude et de l’intimité: une cour, un jardin et des arbres c’est difficilement monnayable. Le lieu de vie est choisit en fonction de ses occupants, familles ou couples. Il y a de plus en plus de gens célibataires qui préfèrent voyager et je vois difficilement une famille avec 4 enfants jouer sur un balcon, en été même si tristement cela existe. Merci pour votre article c’est très apprécié et très intéressant!

Jacynthe Brouilllette

salut François très bien fait mais acheté une maison aujourd’hui
Pas sur ??

Daniel Gaudreau

Leave a comment

Please note, comments need to be approved before they are published.