L'HABITATION : ÊTRE PROPRIÉTAIRE OU LOCATAIRE
En 2016, j'ai écrit un livre et un des chapitres qui a suscité le plus d’intérêt a été le chapitre sur l’achat d'une maison ou vivre en loyer
En résumé, je disais ceci:
Acheter une maison ou louer un appartement
L'accession à la propriété immobilière est un objectif important pour de nombreuses personnes, mais les coûts associés à l'achat d'une maison doivent être pris en compte. Par exemple, les intérêts, les taxes et les coûts d'entretien peuvent être considérables et affecter les finances à long terme. De plus, avec les faibles taux d'intérêt actuels, l'investissement boursier peut offrir un rendement plus élevé que l'achat d'une maison.
Il convient de noter que les coûts associés à la propriété immobilière peuvent être considérables, avec des taxes, des factures d'électricité plus élevées et des coûts d'entretien et de rénovation à prendre en compte. Il est donc important de peser les avantages et les inconvénients de la propriété immobilière et de l'investissement boursier avant de prendre une décision.
Est-ce toujours valide en 2023.
Oui cet énoncé est toujours valide en 2023. Voici les résultats de mes recherches en me basant sur les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
Prix d'une maison et des loyers
voici un tableau montrant l'évolution des prix des maisons et des loyers pour la période de 2012 à 2022 au Québec.
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Ces chiffres sont basés sur les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) pour le marché du Québec. Veuillez noter que ces prix sont des moyennes et peuvent varier selon la région et d'autres facteurs.
Rendement du S&P 500 depuis 2009
Le S&P 500 a donné un rendement de plus de 550% après inflation depuis 2009 (voir lien ici: https://bit.ly/3JrAjVF
Mise de fonds
Selon des données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, en 2012, la mise de fonds moyenne pour une première propriété au Québec était d'environ 20% du prix d'achat. Donc pour un achat de 234 000$, cela correspondrait à une mise de fonds moyenne d'environ 46 800$.
D'accord, voici le tableau que vous avez demandé :
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Année |
Solde initial |
Paiement annuel |
Intérêts |
Capital |
Solde résiduel |
|
2012 |
187,200 |
- |
- |
- |
187,200 |
|
2013 |
183,224 |
10,833 |
6,896 |
3,937 |
183,262 |
|
2014 |
178,877 |
10,833 |
6,761 |
4,072 |
178,805 |
|
2015 |
174,133 |
10,833 |
6,624 |
4,209 |
174,015 |
|
2016 |
168,965 |
10,833 |
6,486 |
4,347 |
168,618 |
|
2017 |
163,342 |
10,833 |
6,346 |
4,487 |
162,855 |
|
2018 |
157,233 |
10,833 |
6,206 |
4,627 |
156,606 |
|
2019 |
150,602 |
10,833 |
6,063 |
4,769 |
149,832 |
|
2020 |
143,414 |
10,833 |
5,920 |
4,913 |
142,501 |
|
2021 |
135,635 |
10,833 |
5,775 |
5,058 |
134,577 |
|
2022 |
127,227 |
10,833 |
5,629 |
5,204 |
126,023 |
Dans ce dernier tableau, j'ai supposé que la mise de fonds est de 20% du prix d'achat de la maison, soit 46,800$. Le taux d'intérêt est celui que nous avons utilisé précédemment, soit 3% (Banque du Canada). Les paiements annuels sont calculés pour une hypothèque de 25 ans, et le solde résiduel est le montant dû après chaque année de paiements.
Selon l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) et la SCHL, le taux de charge moyenne pour l'entretien et le maintien d'une maison est entre 1 et 4% de la valeur de la maison. J'ai utilisé 3 pour l'exercice
ce qui donne maintenant le tableau suivant :
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Année |
Coût moyen pour une maison |
Solde initial |
Paiement annuel |
Intérêts |
Capital |
Solde résiduel |
Charges totales = intérêts + 3% |
Loyer moyen |
Loyer annuel |
diff loyer vs maison |
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2012 |
234000 |
187200 |
- |
- |
- |
187200 |
|
|
|
|
|
2013 |
243000 |
183224 |
10833 |
6896 |
3937 |
183262 |
14186 |
855 |
10260 |
3926 |
|
2014 |
249000 |
178877 |
10833 |
6761 |
4072 |
178805 |
14231 |
872 |
10464 |
3767 |
|
2015 |
254000 |
174133 |
10833 |
6624 |
4209 |
174015 |
14244 |
892 |
10704 |
3540 |
|
2016 |
262000 |
168965 |
10833 |
6486 |
4347 |
168618 |
14346 |
918 |
11016 |
3330 |
|
2017 |
273000 |
163342 |
10833 |
6346 |
4487 |
162855 |
14536 |
951 |
11412 |
3124 |
|
2018 |
295000 |
157233 |
10833 |
6206 |
4627 |
156606 |
15056 |
1034 |
12408 |
2648 |
|
2019 |
316000 |
150602 |
10833 |
6063 |
4769 |
149832 |
15543 |
1105 |
13260 |
2283 |
|
2020 |
339000 |
143414 |
10833 |
5920 |
4913 |
142501 |
16090 |
1186 |
14232 |
1858 |
|
2021 |
376000 |
135635 |
10833 |
5775 |
5058 |
134577 |
17055 |
1318 |
15816 |
1239 |
|
2022 |
400000 |
127227 |
10833 |
5629 |
5204 |
126023 |
17629 |
1400 |
16800 |
829 |
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152916 |
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126372 |
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En analysant les rendements du fonds ZSP de la BMO et en injectant une moyenne de 400$ par mois (le résiduel entre le loyer et le maintient de la maison) On obtient le résultat un montant de 237,000 sur notre 46,800$ investi
Si on prends pour acquis que notre maison vaut maintenant 400,000 et qu’on a déboursé 152,000 et qu’on a une valeur résiduelle de 126,000, on obtient donc une valeur nette de 122,000 pour l’achat d’une maison
Avec l'investissement dans un fonds basé sur le S&P 500, nous avons donc une valeur nette de $237,000. Puisque le CELI a débuter en 2009 une bonne planification fiscale ferait que notre rendement serait à l'abri de l'impôt en majorité.
Alors quel est le meilleur placement si on peut être discipliné?
Le loyer avec le placement forcé nous aurait donc enrichi de 117,000 de plus que si on avait acheté une maison
Intéressez par nos livres?
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8 commentaires
Côté financier, c’est débattable. Mais une donnée non négligeable et non considérée ici: évictions, rénovictions, etc quand on est locataire…. Être chez moi me procure une sécurité et une paix d’esprit qu’un loyer ne me procurera jamais.
Bonjour M. Lambert,
Très bon sujet d’analyse et oui, selon la personne, on entend souvent des conclusions toutes faites plus ou moins supportées.
Je me permet de soulever quelques éléments de réflexion dans la démarche d’analyse :
Zsp est un placement 100% en actions américaines. La période soulevée est une période fantastique pour ces actions, mais la situation aurait pu être très, très différente. Par exemple, de 2001 à 2011, les actions américaines ont généré -24% cumulatif incluant dividendes, sans frais et en dollars canadiens. C’était the lost decade avec un dollar canadien en forte hausse. Je comprends l’excercice, mais entrer dans le modèle la meilleure classe d’actif sur la période est un biais très important.
Merci bien de partager vos analyses faire réfléchir la population.
Au plaisir,
François Lambert, j’étais d’accord avec toi sur le principe initialement et c’est un sujet que j’ai aussi analysé personnellement en profondeur, mais ici à moins avis tu commets une bien grosse erreur de calcul. Tu ne peux pas déduire le 152000$ de déboursé sans aussi déduire le déboursé (126000$) du locataire.
Ainsi la valeur nette du locataire n’est pas de 237000$, mais bien de 111000$ vs le proprio avec 122000.
Voici comment j’illustre le tout de façon plus claire pour t’expliquer l’Erreur :
Au terme du 10 ans de ton exemple, le locataire va avoir déboursé : 126372$ en loyer + 96000$ investit en placements (48000$ = 400$/mois x 12 mois x 10 ans + 48000$ = mise de fond investie).On s’entend donc pour dire que ce locataire aura sorti de sa poche 222 372$ sur 10 ans…S’il décide de tout liquider et retourner vivre chez ses parents (exemple, haha). Il se retrouvera avec les 237000$ de ton tableau.
Pour sa part, le propriétaire va avoir déboursé la mise de fond (46800$), il va payer son paiement hypothécaire de 10833$ par année pendant 10 ans (108330$) et le 3% de la valeur de la maison à chaque année (90210$ selon ton tableau).Au final, sur 10 ans, on peut donc dire que le propriétaire aura sorti de sa poche 245340$. Donc 22968$ de plus seront sorti de sa poche vs le locataire. MAIS si lui décide de tout liquider et retourner vivre chez ses parents (le même exemple). Il pourra vendre sa maison 400000$ et rembourser le solde résiduel de 126023$. Au final il se retrouvera avec 273977$ dans ses poches, soit 36977$ de plus que le locataire.
J’aimerais bien ton avis là-dessus…Merci!!
Lorsque que l’on achète une maison, on achète aussi un environnement, une quiétude et de l’intimité: une cour, un jardin et des arbres c’est difficilement monnayable. Le lieu de vie est choisit en fonction de ses occupants, familles ou couples. Il y a de plus en plus de gens célibataires qui préfèrent voyager et je vois difficilement une famille avec 4 enfants jouer sur un balcon, en été même si tristement cela existe. Merci pour votre article c’est très apprécié et très intéressant!
salut François très bien fait mais acheté une maison aujourd’hui
Pas sur ??